Quali conseguenze derivano dalla mancata registrazione del contratto di locazione ?

Con sentenza n. 50/2014 depositata il 14 marzo 2014, la Corte Costituzionale ha dichiarato l’illegittimità dell’art. 3, commi 8 e 9 del D.Lgs. n. 23 del 14 marzo 2011.
Il decreto legislativo prevedeva che, nel caso di mancata registrazione dei contratti di affitto entro il termine di 30 giorni previsto dalla legge, l’inquilino potesse denunciare il proprietario, ottenendo quale risultato un contratto di durata quadriennale, con diritto al rinnovo per pari periodo, a un canone determinato in base al triplo della rendita catastale.
A seguito della dichiarata incostituzionalità, la norma in oggetto ha perso qualsivoglia efficacia con effetto ex tunc, cioè retroattivo: dunque, è come se gli atti non fossero mai entrati in vigore e non potranno più essere applicati ai rapporti passati.

Le norme per far emergere le locazioni “in nero” (D.Lgs. n. 23/2011)
Con l’emanazione del D.Lgs. n. 23/2011 il Legislatore ha previsto, al fine di far emergere il sommerso, una durissima sanzione tesa a scoraggiare la stipula di contratti di locazione in nero.
L’art. 3 comma 8 stabilisce, infatti, che ai contratti di locazione degli immobili a uso abitativo, comunque stipulati che, ricorrendone i presupposti, non siano registrati entro il termine stabilito dalla legge, si applica la seguente disciplina che prevede: la durata della locazione in quattro anni a decorrere dalla data della registrazione, volontaria o d’ufficio; al rinnovo si applica la disciplina dell’art. 2 comma 1, legge n. 431/1998; a decorrere dalla data di registrazione il canone annuo di locazione è fissato in misura pari al triplo della rendita catastale oltre l’adeguamento, dal secondo anno, nella misura del 75% dell’aumento dell’indice Istat dei prezzi al consumo per le famiglie degli impiegati e operai. Se però il contratto prevedeva già un canone di importo inferiore rispetto a quello imposto, l’importo rimane inalterato.
Sostanzialmente, è stata inasprita la sanzione per il contratto di affitto non registrato (con occultamento totale del canone), del contratto di affitto che indica un importo del canone inferiore a quello effettivo (con occultamento parziale del canone) e infine dei contratti di comodato fittizio ed è stato introdotto il principio della sanabilità del contratto di locazione non registrato.
E’ stato chiarito che la mancata registrazione non comporta una nullità assoluta, in quanto la registrazione, anche se tardiva, rende il contratto efficace fin dall’inizio: è come se il contratto sorgesse come nuovo senza alcun rapporto con quello precedente che di fatto viene considerato come mai esistito.
La sentenza della Corte Costituzionale n. 50 del 10 marzo 2014
La sentenza della Corte Costituzionale n. 50/2014 ha dichiarato illegittimi i commi 8 e 9 dell’art. 3 del D.Lgs. n. 23/2011 sul federalismo fiscale.
La legge prevedeva che, nel caso di mancata registrazione dei contratti di affitto entro il termine di 30 giorni previsto dalla legge, l’inquilino potesse denunciare il proprietario, provocando l’immediata “emersione” del contratto alle seguenti condizioni: affitto della durata di quattro anni a decorrere dalla data di registrazione volontaria o d’ufficio, applicazione della disciplina di cui all’art. 2 comma 1 della legge n. 431/1998, canone fissato in misura pari a tre volte la rendita catastale oltre l’adeguamento dal secondo anno, in base al 75% dell’aumento degli indici Istat dei prezzi al consumo.
Il motivo principale del rigetto della Corte è stato l’eccesso di delega.

Considerazioni conclusive
Sulla base di quanto stabilito dall’ordinamento con riguardo agli effetti della dichiarazione di illegittimità costituzionale (art. 136 Cost., legge Cost. n. 1/1948 e legge n. 87/1953) la norma oggetto di censura non ha più efficacia dal giorno successivo alla pubblicazione della sentenza e non può più essere applicata.
Le leggi o gli atti aventi forza di legge dichiarati incostituzionali cessano di avere efficacia dal giorno successivo alla pubblicazione della sentenza (art. 136 Cost.).
Si tratta dunque di sentenze con efficacia ex tunc, cioè come se gli atti non fossero mai entrati in vigore per cui non potranno più essere applicati ai rapporti passati. L’invalidità è estesa anche a tutti i rapporti giuridici ancora pendenti al momento della decisione della Corte. Ciò comporta che, nel caso che ci occupa, i contratti che sono stati registrati dagli inquilini a partire dal 6 giugno 2011 che rispecchiano i canoni di cui all’art. 3 commi 8 e 9 del D.Lgs. n. 23/2011 e che al momento della pronuncia esplicano ancora i loro effetti (durata di quattro anni rinnovabile per ulteriori quattro anni) cadranno, finendo nel nulla insieme alla norma di legge che lo prevedeva. Gli inquilini non avranno, pertanto, diritto di beneficiare dei canoni ridotti che dovranno essere riportati ai valori di mercato. Il proprietario d’altra parte, avrà diritto a un’indennità per arricchimento senza causa e potrà eventualmente cominciare una procedura di sfratto laddove ne dovessero ricorrere le condizioni.
Analizziamo nello specifico gli effetti della sentenza della Corte sulle varie tipologie di contratto.
Nel caso di contratto di locazione scritto e firmato dalle parti ma non registrato, laddove l’inquilino fosse ancora in possesso del bene, il contratto è a tutti gli effetti valido tra le parti.
Qualora il conduttore abbia operato l’auto riduzione del canone prevista dal decreto legislativo n. 23/2011, il proprietario potrà agire per contestare la ormai illecita auto riduzione del canone e ottenere la convalida dello sfratto.
Nel caso di contratto di locazione scritto e firmato dalle parti ma non registrato, laddove l’immobile fosse già stato rilasciato, il proprietario potrà agire per ottenere il pagamento di quanto non pagato dall’inquilino per effetto della illecita auto riduzione del canone, salvo che le parti al momento del rilascio dell’immobile non avessero firmato un atto di transazione con dichiarazione di non avere più nulla a pretendere l’uno dall’altro.
Nel caso di contratto di locazione verbale non registrato, il proprietario non potrà agire sulla base del contratto di locazione (e quindi non potrà chiedere la convalida di sfratto) per il quale è prevista la forma scritta a pena di nullità ai sensi della legge n. 431/1998. Egli potrà contestare all’inquilino, attraverso azione ordinaria, l’occupazione senza titolo dell’immobile (in quanto la locazione è nulla) e chiedere a quest’ultimo il pagamento di una somma a titolo di indennità di occupazione.
Nel caso di comodato fittizio, il proprietario potrà agire attraverso azione ordinaria, chiedendo, alla scadenza del contratto, la risoluzione dello stesso, il rilascio dell’immobile e il pagamento di un’indennità di occupazione a decorrere dalla scadenza del contratto.